Кредитование
 В этом разделе речь пойдет о финансировании приобретения, строительства и реконструкции недвижимости из банковских источников. Конкретная институция выбирается в индивидуальном порядке в зависимости от целей заказчика. Так, для крупных девелоперских проектов нам больше подходит банк ČSOB, в то время как жилье лучше финансирует Raiffeisenbank. Разумеется, мы исходим не только из условий стандартных банковских предложений, но и учитываем важнейший факт личных связей и возможностей влиять на ситуацию изнутри.
Немаловажным фактом для российских предпринимателей является то, что если в России банки сплошь и рядом нацелены на отъем у получателей кредита предметов залога, т.е. недвижимости, зарабатывая именно на этом, то в Чехии как раз наоборот - банки стараются всеми силами избежать возни с залогом, препочитая зарабатывать на процентах по кредиту.
Целесообразно разделить вопросы кредитования недвижимости на две части.
Кредитование жилья (ипотека)
При финансировании покупки жилья заказчик получает ипотечный кредит на фирму, которая является будущим или настоящим владельцем недвижимости. Для получения подобного кредита необходимо предоставить подтверждение доходов учредителей в размере, превышающем будущий месячный платёж по кредиту. Подтверждение может быть выдано не в Чехии, что упрощает дело. Однако кроме подтверждения необходимо иметь выписки с личного счёта за три последних месяца, из которых будут видны поступающие платежи от работодателя. Получение кредита с учётом всех подготовительных процедур занимает приблизительно месяц, это надо учитывать при оформлении сделки.
Рефинансирование
После покупки недвижимости (будь то жилья или коммерческого объекта) не составляет особого труда рефинансировать эту сделку, т.е. получить кредит в размере 60-80% от оценочной стоимости недвижимости. Плюсы подобного подхода очевидны: вы остаетесь владельцем объекта, капитализация которого увеличивается. Вместе с тем в вашем распоряжении появляются свободные средства, которыми вы можете распоряжаться по своему усмотрению, в том числе и пустить на приобретение следующих объектов недвижимости. В большинстве случаев расчитывать кредитную линию желательно так, чтобы доход от купленной недвижимости мог покрывать расходы по кредиту. Но нередко бывает и так, что рефинансирование рассматривается лишь как способ облегчить дальнейшее инвестирование, без обязательного положительного сальдо.
Финансирование девелоперских проектов
Основным критерием для банка при рассмотрении заявок на кредитование коммерческих проектов является способность девелопера платить по кредиту. В случае короткого проекта сроком на два-три года (постройка и распродажа жилья) этот вопрос стоит не столь остро, и там значительную роль играет правильный подбор подрядчиков и субподрядчиков, то есть проектировщика, архитектора, строительной компании и так далее. Кроме того, фирма-девелопер должна иметь за собой хотя бы несколько удачно реализованных проектов, тогда вопрос решается совсем легко. В случае длинных отельных или иных проектов подобного плана, когда прибыль получается не от продажи недвижимости, а от сдачи её в аренду тем или иным способом, кредит получается обычно на пятнадцать лет. И в этом случае на первый план выходит продуманность бизнес-плана и способность убедить риск-менеджмент банка в способности дебитора выполнять свои обязательства по кредитному договору. Конечно, солидные подрядчики и здесь играют немалую роль, равно как и опыт в девелоперских проектах. Но успешное получение предпринимательского кредита чаще всё же зиждется на личных связях и контактах, хотим мы того или нет. За годы деятельности в этой сфере мы наработали подобные контакты, позволяющие реализовывать планы наших заказчиков.
Наши условия при получении кредита см. в разделе Услуги и цены.
|
